Môže nájomca neplatiť nájomné pri vadách bytu? Môže nájomca byt prenajať bez súhlasu prenajímateľa?

Ak má byt vady alebo prenajímateľ neposkytuje plnenia spojené s užívaním bytu, nájomcovia často reagujú jednostranným zastavením alebo znížením platieb nájomného. Tým sa však vystavujú riziku platnej výpovede.

Nesynalagmatický charakter záväzkov

Povinnosť nájomcu platiť nájomné a povinnosť prenajímateľa odovzdať a udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (§ 687 ods. 1 OZ) nie sú vzájomne podmienené záväzky podľa § 560 OZ. Ide o samostatné individuálne záväzky. Nájomca preto nie je oprávnený svojvoľne neplatiť nájomné ani jednostranne znížiť jeho výšku z dôvodu, že byt má vady. Ak tak urobí, prenajímateľ je oprávnený dať mu výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ.

Zákonný postup uplatnenia zľavy a započítania (lege artis)

Ak má byt vady, nájomca musí postupovať nasledovne:

1. Odstránenie vád (§ 691 OZ): Nájomca má povinnosť oznámiť a vyzvať prenajímateľa na odstránenie vady. Ak ich prenajímateľ neodstráni, nájomca môže odstránenie vád vykonať sám a požadovať úhradu účelne vynaložených nákladov (v prekluzívnej lehote 6 mesiacov).
2. Uplatnenie zľavy (§ 698 OZ): Ak vada zhoršuje užívanie bytu, má nájomca právo uplatniť si primeranú zľavu z nájomného.
3. Dohoda a započítanie (§ 580 OZ): Po dojednaní výšky zľavy z nájomného môžu strany uzatvoriť dohodu o započítaní vzájomných pohľadávok, prípadne nájomca uplatní jednostranný zápočet. V rozsahu, v akom sa pohľadávky kryjú, dochádza k ich zániku a nájomca uhradí len zvyšný rozdiel. Týmto lege artis postupom sa nájomca vyhne riziku platnej výpovede pre neplatenie nájomného.

Prenechanie bytu do podnájmu bez súhlasu

Podľa § 719 ods. 1 OZ sa na prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu vyžaduje písomný súhlas prenajímateľa (generálny alebo osobitný). Porušenie tejto povinnosti zakladá výpovedný dôvod.