Článok objasňuje právne pravidlá vstupu na cudzí (susedov) pozemok za účelom údržby či obhospodarovania vlastnej nehnuteľnosti podľa § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Zdôrazňuje, že toto právo nie je bezbrehé – vstup je možný len na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere. Pod údržbu a obhospodarovanie spadajú napríklad opravy fasády, strechy, výmena okien, ale aj starostlivosť o zeleň či zber úrody. Právo vstupu sa vzťahuje aj na ním poverené osoby (napríklad remeselníkov). Zákon v týchto prípadoch zavádza absolútnu objektívnu zodpovednosť za škodu, čo znamená, že akákoľvek škoda spôsobená vstupom (napríklad poškodený trávnik či dlažba) musí byť nahradená bez ohľadu na zavinenie. Ak sused prístup napriek zákonnej povinnosti odmieta, jediným riešením je podanie žaloby na súd.
Potrebujete vykonať nevyhnutnú údržbu svojho domu, no bez vstupu na susedný pozemok to technicky nie je možné? Alebo sa Váš sused dožaduje prístupu na Váš dvor preto, aby si mohol opraviť fasádu či strechu, a Vy si nie ste istý, či ste povinný mu to dovoliť?
Susedské vzťahy môžu byť komplikované a otázka prístupu na cudzí pozemok je jednou z najčastejších príčin sporov. Občiansky zákonník však v tejto veci stanovuje jasné pravidlá, ktoré chránia vlastníka pozemku, no zároveň umožňujú susedovi vykonať potrebné práce na jeho nehnuteľnosti.
Okrem zmluvných dohôd či písomných súhlasov existuje aj povinnosť, ktorú ukladá priamo zákon (označovaná aj ako zákonné vecné bremeno). Podľa § 127 ods. 3 OZ sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, ak to nevyhnutne vyžaduje:
Zákon zároveň stanovuje prísne limity, a to, že tento vstup je možný len na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere. Ak pri tom vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, ten, kto ju spôsobil, je povinný ju nahradiť a tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.
Právo vstupu nie je bezbrehé. Zákon ho umožňuje len vtedy, ak je to skutočne potrebné. Pod „údržbou“ a „obhospodarovaním“ rozumieme najmä:
Dôležité je vedieť, že vstupovať nemusíte len Vy. Zákon oprávňuje na vstup aj osoby, ktoré ste poverili vykonaním týchto prác (napr. remeselníkov).
Súdna prax v týchto sporoch často určuje presné pravidlá, aby vlastnícke právo suseda nebolo neprimerane obmedzené:
Zákon zavádza absolútnu objektívnu zodpovednosť za škodu. To znamená, že ak pri údržbe alebo obhospodarovaní spôsobíte na susedovom pozemku akúkoľvek škodu (napr. poškodíte trávnik, plot či dlažbu), ste povinní ju nahradiť v plnom rozsahu. V tomto prípade sa nehľadá zavinenie – zodpovednosť vzniká automaticky v príčinnej súvislosti so vstupom.
Čo robiť, ak sused napriek zákonnej povinnosti odmieta prístup umožniť? V takom prípade nezostáva iné, než sa obrátiť na súd so žalobou o uloženie povinnosti strpieť vstup na pozemok. Právoplatný rozsudok súdu následne slúži ako exekučný titul, ktorým je možné právo na vstup v prípade pretrvávajúceho odporu vynútiť.
Potrebujete poradiť s nastavením susedských vzťahov alebo Vás sused neoprávnene obmedzuje v prístupe k Vašej nehnuteľnosti?
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
