Vlastníctvo nehnuteľnosti s ďalšími osobami prináša konflikty najmä pri financovaní opráv. Tento článok rozoberá, prečo nemôže majoritný vlastník svojvoľne obísť menšinu a aké právne riziká mu za to hrozia. Dočítate sa v ňom, aký je rozdiel medzi nevyhnutnou opravou a luxusnou investíciou z pohľadu preplácania nákladov a premlčacích lehôt. Dozviete sa tiež, ako správne uplatniť svoje minulé investície na súde pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Na záver autorka ponúka praktický návod, ako si vopred zabezpečiť dôkazy a ochrániť svoje peniaze.
Vlastniť nehnuteľnosť spolu s niekým iným – či už ide o súrodencov alebo jednotlivcov, ktorí spoločne kúpili alebo zdedili byt, chalupu či rodinný dom, prináša okrem výhod aj množstvo trecích plôch. Tou najčastejšou sú peniaze. Čo sa stane, ak strecha tečie, jeden zo spoluvlastníkov ju na vlastné náklady kompletne vymení a ostatní mu odmietajú prispieť?
Súdna prax má v týchto otázkach jasno. To, kedy a akú sumu môžete od ostatných spoluvlastníkov žiadať späť, závisí od dvoch kľúčových faktorov: či ste s investíciou súhlasili a či bola oprava nevyhnutná.
Prakticky musíme najskôr určiť, či oprava alebo investícia predstavuje hospodárenie so spoločnou vecou (údržba, opravy) alebo dôležitú zmenu spoločnej veci (zásadná prestavba vedúca k zmene účelu užívania). Pri hospodárení so spoločnou vecou rozhoduje väčšina podľa veľkosti podielov, pričom menšinový spoluvlastník je povinný podriadiť sa majoritnému rozhodnutiu a nemôže sa súdne domáhať rozhodnutia o inom hospodárení so spoločnou vecou. Iná situácia nastáva v prípade dôležitej zmeny spoločnej veci, kedy prehlasovaní spoluvlastníci majú možnosť žiadať, aby o dôležitej zmene rozhodol súd a to bez ohľadu na to, či sa dosiahla väčšina alebo nie.
Mnoho ľudí žije v omyle, že ak vlastnia väčšinu nehnuteľnosti (napríklad 70 % alebo dokonca 95 %), môžu o opravách a investíciách rozhodovať úplne sami a menšinovému spoluvlastníkovi len oznámiť výsledok ich rozhodnutia ako hotovú vec. Súdna prax však hovorí rázne NIE.
Podľa Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 3 Cdo 162/2004) platí prísne pravidlo: Proces rozhodovania o spoločnej veci musí prebehnúť spoločne. Názor väčšiny sa nemôže zrodiť v rozhodnutí jedného človeka bez toho, aby druhý dostal vôbec šancu sa vyjadriť.
Ak sa spoluvlastníci na nevyhnutnej investícii dohodnú, pričom súhlas môže byť daný aj ústne alebo tak, že ostatní vidia, že sa stavba opravuje alebo upravuje a nenamietajú (tzv. konkludentný súhlas), vzniká spoločný záväzok všetkých z nich (§ 511 ods. 3 OZ).
Čo ak hrozí havária, strecha tečie alebo sú vlhké steny domu, ale ostatní spoluvlastníci nedvíhajú telefón, prípadne sa k oprave odmietajú vyjadriť? Ak ide o nevyhnutnú opravu alebo údržbu, bez ktorej by nehnuteľnosť utrpela škodu, môžete konať aj sami.
Súdy v tomto prípade chránia investujúceho spoluvlastníka prostredníctvom inštitútu bezdôvodného obohatenia:
Úplne iná situácia nastáva, ak investícia nebola nevyhnutná. Ak sa napríklad rozhodnete na spoločnom dome vybudovať luxusný bazén alebo vymeniť funkčnú fasádu za modernejšiu, a to bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov.
V tomto prípade je súdna prax k neinvestujúcim spoluvlastníkom oveľa ohľaduplnejšia, aby neboli nútení platiť za luxus, ktorý nechceli:
Ak podáte návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, môžete svoje minulé investície žiadať v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle.
Tu však platia prísne procesné pravidlá:
Chcete bezpečne vyriešiť spor so spoluvlastníkmi a ochrániť svoje investície?
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
