Ak Vám prenajímateľ dal výpoveď z nájmu bytu a nesúhlasíte s ňou, zákon Vám dáva presne vymedzený, no krátky časový priestor na obranu. Vysvetľujeme, ako funguje žaloba o určenie neplatnosti výpovede, aké sú lehoty a dôvody na jej podanie.
Jednou z dávnejších noviel Občianskeho zákonníka zanikla povinnosť prenajímateľa žiadať súd o "privolenie" k výpovedi nájmu bytu. Namiesto toho zákon dáva iniciatívu do rúk nájomcovi — ak s výpoveďou nesúhlasí, musí sám podať žalobu o určenie jej neplatnosti. Táto zmena odbremenila súdy, no zároveň presunula zodpovednosť (a riziko) na nájomcu.
V konaní o určenie neplatnosti výpovede súd posudzuje najmä:
Pri niektorých výpovedných dôvodoch zákon vyžaduje, aby prenajímateľ k výpovedi priložil doklad preukazujúci jej opodstatnenosť — inak je výpoveď neplatná. Ide najmä o doklad o skončení pracovného pomeru (dohoda, výpoveď, pracovná zmluva), stavebné či vyvlastňovacie rozhodnutie, rozhodnutie hygienika alebo doklad o ukončení výkonu verejnej funkcie či zdravotný posudok.
Lehota na podanie žaloby začína plynúť dňom doručenia výpovede a musí byť v tejto lehote doručená priamo súdu — nestačí ju len odoslať. Ak nájomca lehotu zmešká, jeho právo namietať neplatnosť výpovede definitívne zaniká, a to aj v prípadnom neskoršom konaní o vypratanie bytu — súd už v ňom platnosť výpovede skúmať nebude.
Súdny poplatok za podanie žaloby je 140 EUR. Ak nájomca žalobu podá včas, účinky výpovede nastávajú až právoplatným rozhodnutím súdu, ktorým prípadne jeho žalobu zamietne — do tej doby nájom naďalej trvá.
Podľa ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka je neplatnosť výpovede koncipovaná podobne ako relatívna neplatnosť právneho úkonu, no v skutočnosti ide o hybridný inštitút — stojí na pomedzí medzi absolútnou a relatívnou neplatnosťou. Kľúčový rozdiel oproti klasickej relatívnej neplatnosti je v lehote:
Tento rozdiel má v praxi zásadný dopad — kým pri premlčaní sa dá o práve stále viesť spor (len ho druhá strana môže namietnuť), pri preklúzii súd na zmeškanie lehoty prihliada automaticky a žalobu bez ďalšieho zamietne.
Ak chce prenajímateľ doručiť nájomcovi platnú výpoveď, musí striktne dodržať všetky zákonné požiadavky. Akékoľvek pochybenie totiž vystavuje výpoveď riziku neplatnosti a prípadnému súdnemu sporu.
Či už ste prenajímateľ, ktorý potrebuje pripraviť právne korektnú výpoveď a predísť zdĺhavým súdnym sporom, alebo nájomca, ktorému bola doručená neplatná výpoveď a potrebuje sa včas brániť na súde, naša advokátska kancelária Vám poskytne kompletné právne zastúpenie. Posúdime platnosť nájomných zmlúv aj výpovedí, pripravíme potrebnú žalobu či podklady a ochránime Vaše práva. Podrobnejšie informácie o našich službách v oblasti práva nehnuteľností a nájmu nájdete priamo na našej stránke.
V prípade záujmu o právne služby nás neváhajte kontaktovať na info@akvlkova.sk, tel. +421 949 203 288.
