Vlastníctvo majetku s inými ľuďmi často naráža na situáciu, kedy jeden zo spoluvlastníkov začne nehnuteľnosť využívať na úkor ostatných. Tento článok analyzuje, kedy vzniká ukrátenému spoluvlastníkovi nárok na finančnú náhradu a prečo sa rozsah užívania nepočíta len na metre štvorcové, ale najmä podľa hospodárskej hodnoty majetku. Dozviete sa, aký vplyv má na Vaše práva svojvôľa či prehlasovanie väčšinou a prečo novšia súdna prax chráni Vaše peniaze v dlhšej, 3-ročnej premlčacej lehote. Na záver autorka vysvetľuje, prečo je pri dokazovaní nadužívania kľúčová pomoc odborníka.
Vlastniť nehnuteľnosť (byt, chalupu či pozemok) spolu s ďalším spoluvlastníkom prináša nielen spoločné radosti, ale občas aj starosti. Ideálnym stavom je, ak sa spoluvlastníci na všetkom dohodnú. Čo sa však stane v situácii, keď jeden zo spoluvlastníkov začne spoločnú vec využívať viac, než mu podľa jeho podielu patrí?
V právnej praxi tento stav označujeme ako užívanie nad rozsah spoluvlastníckeho podielu alebo tzv. nadužívanie spoluvlastníckeho podielu. Pozrime sa spoločne na to, kedy k takejto situácii dochádza, ako sa meria „rozsah“ užívania a aké máte možnosti, ak sa ocitnete v pozícii ukráteného spoluvlastníka.
Aby ukrátenému spoluvlastníkovi vznikol nárok na náhradu, musia byť splnené určité podmienky: Aktívne nadužívanie, tzn. jeden spoluvlastník reálne vec užíva nad svoj podiel a tzn. skutočnosť, že Vy nehnuteľnosť neužívate, musí byť priamym dôsledkom toho, že ju nadmerne užíva druhý spoluvlastník. Kľúčom k úspechu je preukázať, že Vám v užívaní bolo reálne bránené – či už fyzicky (výmenou zámkov), alebo právne (vylúčením na základe rozhodnutia väčšiny, blokáciou iného ekonomického využitia a iné).
Ak spoločnú vec vôbec nikto neužíva, nárok na náhradu nevzniká. Nárok zväčša nevzniká ani vtedy, ak druhý spoluvlastník užíva len polovicu domu (zodpovedajúcu jeho 50 % podielu) a druhá polovica zostáva voľná bez bránenia prístupu k jej užívaniu. Ak ju Vy z akéhokoľvek osobného dôvodu neužívate, hoci by ste objektívne mohli, súd Vám zväčša náhradu neprizná. Dôvod, prečo voľnú časť nevyužívate, totiž nie je právne významný. Z tohto tvrdenia však exitujú početné výnimky, ktoré prekračujú rámec tohto príspevku.
Mnohí si myslia, že rozsah užívania sa počíta čisto na štvorcové metre. Súdy však na tento problém pozerajú komplexnejšie. Pri posudzovaní rozsahu totiž nemusí byť rozhodujúca len samotná výmera (napríklad veľkosť časti pozemku), ale úžitková alebo hospodárska hodnota užívanej časti (NS SR, sp. zn. 6 Cdo 184/2010).
V praxi klienti často riešia otázku, či má na ich nárok vplyv to, či sa o užívaní nehnuteľnosti vôbec niekedy oficiálne hlasovalo, alebo ide o čistú svojvôľu jedného zo spoluvlastníkov. Pozrime sa na tri najčastejšie scenáre:
Veľmi často k nadužívaniu dôjde jednoducho tak, že jeden spoluvlastník sa nasťahuje, vymení zámky a nikoho sa nepýta. Ostatní s jeho užívaním nehnuteľnosti nesúhlasia. Dobrá správa pre ukráteného spoluvlastníka je, že nárok na náhradu vzniká aj vtedy, ak k žiadnemu hlasovaniu nedošlo. Súdy jasne potvrdili, že nie je rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody, alebo ide o čisto faktický stav (svojvôľu). Ak Vás niekto reálne z užívania vylúčil, nemôže sa obhajovať tým, že „veď sme o tom nehlasovali“ (NS SR zo dňa 27. 9. 1979 sp. zn. 2 Cz 54/79).
Zákon hovorí, že o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Predstavte si situáciu, že traja súrodenci vlastnia dom (dvaja majú po 40 % a jeden má 20 %). Tí dvaja väčšinoví (spolu 80 %) prehlasujú menšinového a rozhodnú, že v dome bude bývať len jeden z nich.
Aby bolo hlasovanie (rozhodnutie väčšiny) platné a malo právnu váhu, musí ísť o preukázateľný proces. Zákon však nevyžaduje formálne zasadnutie ani písomné hlasovanie – rozhodnutie môže byť aj neformálne či konkludentné, dôležité je, aby sa na ňom podieľali všetci spoluvlastníci a aby bolo zistiteľné, ako kto hlasoval. Menšinový spoluvlastník by mal mať reálnu možnosť sa vyjadriť, no nejde o formálnu podmienku typu „pozvánka s programom“ v zákonom predpísanej forme.
Právo nehnuteľnosť užívať tvorí obsah vlastníckeho práva. Má ho každý jeden spoluvlastník priamo zo zákona, bez ohľadu na to, aký malý je jeho podiel. Nemusí sa preto o ňom hlasovať osobitne – nikto Vám nemusí „schvaľovať“, že ste spoluvlastníkom s právom vec užívať.
Problém nastáva, ak je nehnuteľnosť len jedna (napríklad jeden trojizbový byt) a spoluvlastníci sú traja. Vtedy sa ich rovnaké práva začnú fyzicky potláčať. Práve tu prichádza na rad hlasovanie. Nehlasuje sa o tom, či máte právo vec užívať, ale AKO sa toto právo zrealizuje v praxi (ide o tzv. hospodárenie so spoločnou vecou).
Spoluvlastníci tak väčšinou hlasov rozhodujú o konkrétnom režime užívania:
Ak jeden spoluvlastník užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, musí ostatným poskytnúť náhradu, t.j. ekonomickú protihodnotu. O aký druh nároku však presne ide? V našej justícii dlhodobo existujú dva odlišné názorové prúdy. Staršia judikatúra pracovala s koncepciou bezdôvodného obohatenia, avšak novšia ustálená judikatúra Najvyššieho súdu SR vychádza z toho, že ide o osobitný nárok podľa § 137 ods. 1 OZ, nie o bezdôvodné obohatenie.
Názorový prúd č. 1 (Bezdôvodné obohatenie, R 37/1982): Tento prúd tvrdí, že ak spoluvlastník užíva vec nad rozsah podielu bez platenia náhrady, získava tým bezdôvodné obohatenie. Keďže bývanie nemôže vrátiť, musí poskytnúť peňažnú náhradu. Podľa tohto názoru vzniká bezdôvodné obohatenie bez ohľadu na to, či o tom rozhodla väčšina, súd, alebo ide o faktický stav (pokiaľ z dohody nevyplýva, že si nebudú platiť nič). K tomuto názoru sa v minulosti priklonil napríklad Najvyšší súd ČR. Nevýhodou je, že nárok sa premlčuje v kratšej, spravidla 2-ročnej subjektívnej lehote (3 alebo 10-ročnej objektívnej lehote).
Názorový prúd č. 2 (Osobitný nárok podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, NS SR 6 Cdo 184/2010): Tento prúd (ku ktorému sa prikláňa novšia judikatúra Najvyššieho súdu SR a Ústavného súdu ČR) odmieta, že by išlo o bezdôvodné obohatenie. Argumentuje tým, že oprávnenie užívať vec vyplýva priamo zo spoluvlastníckeho práva, a preto nejde o užívanie „bez právneho dôvodu“. Nárok na náhradu sa tak opiera priamo o § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka a ide o samostatný, osobitný druh nároku vyplývajúci zo spoluvlastníckeho vzťahu. Výhoda: Nárok sa premlčuje v štandardnej 3-ročnej premlčacej lehote.
Čo z toho vyplýva pre Vás?
Ak sa ocitnete v situácii, že Váš spoluvlastník odmieta komunikovať a privlastňuje si úžitkovú hodnotu spoločnej veci na Váš úkor, právo stojí na Vašej strane. Máte nárok požadovať od neho finančnú kompenzáciu.
Keďže právna kvalifikácia tohto nároku a dokazovanie hodnoty užívania bývajú v praxi komplikované, odporúčame takúto situáciu vždy riešiť s odborníkom. Radi Vám v našej advokátskej kancelárii pomôžeme preveriť Vašu situáciu, vyčísliť reálnu hodnotu nároku a zvoliť najefektívnejšiu stratégiu pre ochranu Vašich spoluvlastníckych práv.
