Článok podrobne vysvetľuje fungovanie zákonného predkupného práva pri prevode spoluvlastníckeho podielu k pozemku na Slovensku. Upozorňuje na dôležité rozdiely medzi slovenskou a českou judikatúrou (najmä pri darovaní) a krok za krokom popisuje proces realizácie oficiálnej písomnej ponuky. Zároveň definuje tri právne nároky, ktoré vznikajú spoluvlastníkom v prípade porušenia ich práv.
Predaj pozemku v podielovom spoluvlastníctve sa riadi prísnymi pravidlami. Ak sa rozhodnete svoj spoluvlastnícky podiel predať tretej osobe, nemôžete tak urobiť úplne bez obmedzení. Zákon totiž chráni ostatných spoluvlastníkov a priznáva im zákonné predkupné právo.
Ak prevádzate svoj spoluvlastnícky podiel, ostatní spoluvlastníci majú právo na jeho prednostné odkúpenie. Výnimkou je len situácia, kedy podiel prevádzate na blízku osobu (napr. príbuzní v priamom rade, súrodenci alebo manžel). Zaujímavosťou z judikatúry je, že za určitých podmienok možno za blízku osobu považovať aj právnickú osobu (NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1836/2003).
Ak sa na výkupe nedohodnú všetci spoluvlastníci, majú právo vykúpiť Váš podiel pomerne – podľa veľkosti svojich vlastných podielov.
Ako však tento proces zvládnuť bez chýb a vyhnúť sa sporom? Pozrime sa na kľúčové otázky očami zákona a súdnej praxe.
Súdna prax priniesla jasné odpovede na to, kedy musíte predkupné právo rešpektovať.
Predkupné právo sa uplatňuje len pri prevode vlastníctva (napr. predajom, darovaním). Nepoužije sa pri prechode vlastníctva dedením (R 54/1973) ani pri exekúcii (predaji podielu pri výkone rozhodnutia), kde sú práva spoluvlastníkov chránené inak. Pozor však, smrťou spoluvlastníka toto právo nezaniká. Prechádza na dedičov, ktorí sa stávajú novými nositeľmi predkupného práva (R 26/2011).
Za prevod sa považuje aj zmluva, ktorou vkladáte svoj spoluvlastnícky podiel ako spoločník do obchodnej spoločnosti (napr. do s.r.o.). Vtedy musíte predkupné právo spoluvlastníkov taktiež rešpektovať.
V prípade darovania existuje výrazný rozpor medzi slovenským a českým právnym pohľadom:
Keďže prevádzate nehnuteľnosť na Slovensku, je nevyhnutné riadiť sa prísnejším slovenským výkladom, inak riskujete relatívnu neplatnosť prevodnej zmluvy.
Ak chcete podiel previesť na osobu, ktorá nie je blízka, Vašou základnou povinnosťou je urobiť ostatným spoluvlastníkom oficiálnu ponuku na výkup. Keďže v našom zákone chýba podrobná úprava pre zákonné predkupné právo, právna prax analogicky aplikuje pravidlá o zmluvnom predkupnom práve (§ 602 až 606 OZ). Ponuka je jednostranný právny úkon, ktorý musí spĺňať tieto náležitosti:
K účinnému prijatiu ponuky dochádza až skutočným zaplatením kúpnej ceny spoluvlastníkom (R 49/2010). Zákonná lehota na zaplatenie kúpnej ceny je pri nehnuteľnostiach dva mesiace od doručenia ponuky. Táto lehota je prekluzívna, čo znamená, že jej zmeškaním definitívne zaniká právo. Ak spoluvlastník do dvoch mesiacov cenu nevyplatí, predkupné právo „pre tento konkrétny prípad“ zaniká a Vy môžete podiel predať tretej osobe.
Podľa Ústavného súdu ČR nemôžete spoluvlastníkovi v ponuke určiť vlastnú, kratšiu lehotu. Ak by ste podiel predali skôr, ako uplynie zákonná 2-mesačná lehota, porušíte zákon.
O porušenie predkupného práva ide vtedy, ak ponuku spoluvlastníkom neurobíte vôbec, ak im podiel ponúknete za cenu vyššiu, než za akú ho nakoniec predáte novému nadobúdateľovi, alebo ak ho predáte za výhodnejších podmienok (napr. umožníte uhradiť kúpnu cenu v splátkach). Ak k takému porušeniu dôjde, opomenutý spoluvlastník má podľa judikatúry NS SR tri možnosti. Voľba možností závisí od výsledku, ktorý chce dosiahnuť. Tieto nároky sa vzájomne vylučujú, takže si musí vybrať iba jeden z nich:
Nárok č. 1: Právo domáhať sa, aby mu nový nadobúdateľ vec ponúkol na kúpu
Spoluvlastník môže vyzvať nového vlastníka podielu (nadobúdateľa), aby mu podiel predal za rovnakých podmienok, za akých ho sám získal. Ak nový vlastník nevyhovie požiadavke dobrovoľne, spoluvlastník môže podať žalobu na súd, aby prejav vôle vlastníka nahradil súdnym rozhodnutím (§ 229 CSP). Právo podať žalobu sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej lehote, ktorá začína plynúť vkladom vlastníckeho práva do katastra.
Nárok č. 2: Dovolanie sa relatívnej neplatnosti zmluvy
Spoluvlastník môže namietať, že prevodná zmluva medzi prevodcom a nadobúdateľom (napr. kúpna, darovacia či zámenná zmluva) je relatívne neplatná (§ 40a OZ). Účinky neplatnosti nastanú, keď prejav vôle dôjde obom, t.j. prevodcovi aj nadobúdateľovi. Právo domáhať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje uplynutím 3 rokov odo dňa uskutočnenia právneho úkonu. Pre klienta nemusí byť dovolanie sa relatívnej neplatnosti výhodné. Relatívnou neplatnosťou nikoho nedonútite k prevodu podielu. Pôvodný vlastník nemá povinnosť vec predať, a to ani v prípade, že porušil predkupné právo. Stav sa len vráti na začiatok. Navyše, ak nový nadobúdateľ medzitým stihol podiel previesť na tretiu osobu, ktorá ho nadobudla v dobrej viere, dovolanie sa neplatnosti už na jej právne postavenie nemá vplyv (R 31/2013).
Nárok č. 3: Ponechanie si predkupného práva do budúcna
Keďže zákonné predkupné právo má vecno-právnu povahu, zaťažuje pozemok ďalej a pôsobí aj voči právnym nástupcom kupujúceho. Spoluvlastník tak môže porušenie prejsť mlčaním s tým, že jeho predkupné právo zostáva plne zachované voči novému vlastníkovi.
Slovíčko na záver
Či už plánujete podiel predať, darovať, alebo stojíte na druhej strane a Vaše predkupné právo bolo porušené, odporúčame každý krok konzultovať s odborníkom. Právne prešľapy pri ponukovom konaní Vás totiž môžu stáť roky sporov na súdoch.
Ak potrebujete pripraviť ponuku na výkup podielu alebo zastúpiť pri ochrane Vašich spoluvlastníckych práv sme Vám plne k dispozícii.
