An agreement creating an easement — what must it contain under Slovak law? An overview of the requirements, cadastral conditions and the most common mistakes from a lawyer's practice.
Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť vyhotovená v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka a požiadavkami katastrálnych predpisov. Môže byť vypracovaná vo forme samostatného dokumentu alebo ako súčasť zmluvy o prevode nehnuteľnosti (bytu, nebytového priestoru), ku ktorej sa vecné bremeno zriaďuje.
Vecné bremeno zriaďuje predovšetkým vlastník nehnuteľnosti ako povinný z vecného bremena. Zriadiť ho môže aj oprávnený držiteľ alebo ďalšie zákonom vymedzené subjekty. V zmluve, v prípade FO uvádzame najmä tieto údaje: meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo alebo iný identifikátor, adresa trvalého pobytu, v prípade cudzinca bez trvalého pobytu na SR aj adresu na doručovanie na SR a údaj o štátnej príslušnosti. V zmluve, v prípade PO uvádzame najmä tieto údaje: obchodné meno, sídlo, IČO a adresu na doručovanie, ak je odlišná od adresy sídla.
Zmluva o zriadení vecného bremena musí obsahovať údaje o nehnuteľnosti v nasledovnom rozsahu: katastrálne územie, parcelné číslo, označenie pozemku ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku, výmera pozemku a číslo listu vlastníctva. V prípade, ak je predmetom právneho vzťahu stavba (napr. pri práve stavby alebo pri vecnom bremene viazanom na stavbu), aj súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku. 👉
Zmluva o zriadení vecného bremena musí dostatočne určito vymedzovať obsah vecného bremena (aké právo sa zriaďuje) a jeho rozsah (ako a v akej miere sa vykonáva). Obsah a rozsah vecného bremena zahŕňa najmä: určenie konkrétneho práva (napr. právo prechodu, prejazdu, právo doživotného užívania, uloženia inžinierskych sietí, právo odvodu vody, právo stavby a iné), spôsob jeho výkonu (napr. peši, motorovým vozidlom, vrátane určenia druhu vozidiel – osobné motorové vozidlá, nákladné vozidlá, traktory a iná technika; prípadne určenie okruhu oprávnených osôb, ak sa vecné bremeno zriaďuje v prospech konkrétnych osôb a trasy výkonu práva) a prípadné obmedzenia alebo podmienky výkonu (napr. časové obmedzenie, bez techniky, bez komerčného účelu, povinnosť zatvárať bránu, prispievať na údržbu rampy a iné).
Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť odplatná alebo bezodplatná. Odplata môže byť realizovaná formou jednorazovej platby alebo opakovaných platieb podľa dohodnutého režimu. Bezodplatná zmluva nevyžaduje finančnú odplatu zo strany oprávneného z vecného bremena.
Vecné bremeno možno zriadiť na dobu určitú, neurčitú alebo na dobu života oprávnenej osoby. Pri dobe určitej musí byť v zmluve presne určený okamih jeho vzniku a zániku. Pri dobe neurčitej vecné bremeno trvá bez časového obmedzenia. Zmluva môže upraviť podmienky jeho zániku, najmä výpoveď, vrátane výpovednej lehoty a formy. Vecné bremeno zriadené na dobu života oprávnenej osoby zaniká jej smrťou.
Práva zodpovedajúce vecným bremenám podľa Občianskeho zákonníka môžu byť buď spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo viazané na konkrétnu osobu. Subjektmi právneho vzťahu sú povinný z vecného bremena, ktorým je vlastník zaťaženej nehnuteľnosti (fyzická osoba, právnická osoba alebo štát), a oprávnený z vecného bremena, teda subjekt, v prospech ktorého sa vecné bremeno zriaďuje. Povinný je obmedzený vo výkone svojho vlastníckeho práva, nie však v práve s nehnuteľnosťou nakladať.
Vecné bremeno in rem je viazané na vlastníctvo určitej nehnuteľnosti. To znamená, že oprávnenie z vecného bremena prechádza na každého ďalšieho vlastníka tejto nehnuteľnosti. Jeho účelom je umožniť lepšie užívanie oprávnenej nehnuteľnosti prostredníctvom využívania cudzej nehnuteľnosti. Typickými príkladmi sú právo prechodu alebo prejazdu cez susedný pozemok či právo vedenia inžinierskych sietí.
Vecné bremeno in personam je viazané na konkrétnu osobu (fyzickú alebo právnickú). Toto právo neprechádza na právnych nástupcov a je viazané na existenciu oprávnenej osoby. Pri fyzickej osobe spravidla zaniká jej smrťou. Slúži na uspokojovanie potrieb individuálne určenej osoby. V praxi ide najmä o právo doživotného bývania v dome alebo byte alebo právo na zaopatrovanie.
Rozlíšenie medzi vecným bremenom in rem a in personam je zásadné, pretože určuje, či právo prechádza na ďalších vlastníkov nehnuteľnosti, alebo zaniká spolu s oprávnenou osobou.
Aby bola zmluva o zriadení vecného bremena spôsobilá na vklad do katastra nehnuteľností, musí spĺňať aj ďalšie náležitosti podľa katastrálneho zákona.
Zmluva musí mať predovšetkým písomnú formu. Na zápis práva do katastra je spôsobilá len zmluva vyhotovená v štátnom jazyku, v českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade, pričom nesmie obsahovať chyby v písaní, počítaní ani iné zrejmé nesprávnosti. Nedodržanie písomnej formy má za následok neplatnosť právneho úkonu podľa Občianskeho zákonníka.
Ďalšou podstatnou náležitosťou je úradné osvedčenie podpisu povinného z vecného bremena. Ak je účastník zmluvy zastúpený, osvedčený musí byť aj podpis na splnomocnení. Táto povinnosť sa neuplatní napríklad v prípadoch, ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, prípadne ak je účastníkom vybraná verejnoprávna inštitúcia.
Splnenie týchto formálnych náležitostí je nevyhnutné pre úspešný zápis do katastra, pričom ich nedodržanie vedie spravidla k prerušeniu konania alebo zamietnutiu návrhu na vklad.
Podľa katastrálneho zákona vzniká právo zodpovedajúce vecnému bremenu až vkladom do katastra nehnuteľností. Samotná zmluva teda nestačí, má len obligačné účinky medzi zmluvnými stranami. Vecné bremeno vzniká až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, pričom toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu o povolení vkladu nie je prípustné odvolanie ani iné riadne opravné prostriedky.
Potrebujete pomôcť?
Zastupujeme klientov v súdnych sporoch týkajúcich sa vecných bremien a nehnuteľností, pripravujeme a revidujeme zmluvnú dokumentáciu a poskytujeme odborné právne poradenstvo vo všetkých štádiách riešenia prípadu.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
