What is the difference between a right of passage on foot and by vehicle across land? An explanation of the differences in the content and scope of the entitlements, with practical examples.
Právo prechodu cez pozemok je vecné bremeno, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu alebo vlastníka inej nehnuteľnosti prechádzať pešo cez cudzí pozemok. Slúži najmä na zabezpečenie prístupu k nehnuteľnosti, ktorá nemá vlastné spojenie s verejnou komunikáciou, pričom jeho rozsah je určený dohodou strán alebo rozhodnutím súdu. Pokiaľ sa dohodlo právo prechodu (tzv. právo cesty), nie je možné ho jednostranne rozširovať aj na prejazd motorovými vozidlami.
Oprávnený z vecného bremena vykonáva právo cesty primárne pre vlastnú potrebu. Pri vecných bremenách viazaných na konkrétnu osobu (napr. osoba X má právo cesty) sa však jeho výkon primerane vzťahuje aj na osoby jemu blízke, najmä manžela či bežné návštevy, pokiaľ nejde o samostatné a nezávislé využívanie práva tretími osobami (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 22Cdo 555/2004 alebo 22Cdo 1726/2007, R 14/1988). Právo cesty majú aj nájomcovia oprávneného subjektu a ich rodinní príslušníci (Spáčil, str. 44).
Pokiaľ však do nehnuteľnosti chodia množstvá návštev alebo zákazníci prevádzkarne, môže dôjsť k výkonu vecného bremena nad dohodnutý rozsah. Povinný z vecného bremena je totiž povinný strpieť len taký rozsah zásahov do vlastníckeho práva, na ktorý mohol objektívne pri zriaďovaní vecného bremena pomyslieť. Pre tento prípad má povinný z vecného bremena k dispozícii obdobnú žalobu ako v prípade obťažovania imisiami (napr. prach, včely a iné), v zmysle ktorej sa môže domáhať zdržania sa rušenia vlastníckeho práva nad mieru vyplývajúcu z vecného bremena.
Právo prejazdu cez pozemok je vecné bremeno, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu alebo vlastníka inej nehnuteľnosti používať cudzí pozemok na prejazd dopravnými prostriedkami, najmä motorovými vozidlami. Zvyčajne slúži na zabezpečenie prístupu k nehnuteľnosti, ktorá nie je priamo napojená na verejnú komunikáciu, pričom jeho rozsah a spôsob výkonu sú určené dohodou strán alebo rozhodnutím súdu. Podľa prevažných názorov odbornej literatúry nie je možné toto právo vzťahovať na tretie osoby (napr. návštevy). Ak slúži právo prejazdu konkrétnemu obytnému domu, môžu toto právo využívať aj poštoví doručovatelia a pracovníci komunálnych služieb.
V prípade práva prejazdu môže byť dohodnutá alebo súdom stanovená aj technická alebo iná limitácia vozidiel, napr. typ vozidiel (osobné, dodávky, poľnohospodárske stroje, servisné vozidlá) alebo ich hmotnostný limit (do 3,5 t alebo 7,5 t), ak je to potrebné na zachovanie primeranej rovnováhy medzi vlastníckym právom povinného a potrebou prístupu oprávneného.
Hlavný rozdiel medzi právom prechodu a právom prejazdu spočíva v spôsobe užívania cudzieho pozemku. Právo prechodu oprávňuje iba na pohyb osôb pešo. Ak je právo formulované ako „právo prejazdu“, peší pohyb býva považovaný za jeho prirodzenú súčasť, pokiaľ z dohody alebo rozhodnutia nevyplýva niečo iné. Právo prejazdu teda zahŕňa pohyb pešo aj používanie dopravných prostriedkov, najmä motorových vozidiel, a teda predstavuje širší zásah do užívania zaťaženého pozemku.
Právo prechodu alebo prejazdu sa zakladá najmä zmluvou o zriadení vecného bremena, ktorá musí byť uzavretá v písomnej forme a následne vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Môže vzniknúť aj rozhodnutím súdu, napríklad pri zriadení nevyhnutnej cesty, ak vlastník nehnuteľnosti nemá zabezpečený prístup k verejnej komunikácii. Vo výnimočných prípadoch môže vzniknúť aj zo zákona, ak tak výslovne ustanoví právny predpis.
Rozsah vecného bremena sa v praxi určuje najmä podľa toho, ako je právo zriadené v zmluve alebo rozhodnutí súdu. Zvyčajne zahŕňa presné vymedzenie oprávnenia (napr. prechod alebo prejazd), konkrétnu časť pozemku, spôsob jeho užívania, prípadne aj obmedzenia, ako sú výber oprávnených osôb, typ vozidiel, čas výkonu práva alebo účel využitia. V praxi je kľúčové, aby bol rozsah jednoznačný, pretože nejasné alebo neurčité vymedzenie často vedie k sporom medzi vlastníkom zaťaženého pozemku a oprávneným z vecného bremena.
Vlastník zaťaženého pozemku nemôže jednostranne znemožniť prechod ani prejazd, ak je na pozemku platne zriadené vecné bremeno. Je povinný strpieť výkon tohto práva v rozsahu, v akom bolo dohodnuté alebo určené súdom, a nesmie ho sám obmedzovať či znemožňovať. Ak má za to, že vecné bremeno je vykonávané nad jeho rámec, môže sa domáhať ochrany svojich práv súdnou cestou, nie jednostranným zákazom. Ide o tzv. ofenzívnu svojpomoc, ktorá je právnym poriadkom zakázaná.
Ak vlastník zaťaženého pozemku alebo tretia osoba výkon vecného bremena obmedzuje alebo znemožňuje, oprávnený sa môže domáhať ochrany svojho práva najmä žalobou na zdržanie sa zásahov alebo na odstránenie prekážok. V naliehavých prípadoch môže využiť aj návrh na neodkladné opatrenie, ktorým súd dočasne upraví pomery a zabezpečí nerušený výkon vecného bremena.
Ak by však došlo k dlhodobému nevykonávaniu práva zo strany oprávneného, môže dôjsť aj k jeho zániku v dôsledku neužívania (premlčania) spravidla ak sa vecné bremeno nevykonáva po dobu 10 rokov.
Náhrada za vecné bremeno prechodu alebo prejazdu sa spravidla určuje dohodou v zmluve o zriadení vecného bremena, kde si strany dohodnú jej výšku alebo spôsob výpočtu ako protihodnotu za obmedzenie vlastníckeho práva. Ak k dohode nedôjde, vecné bremeno (najmä v prípadoch nevyhnutnej cesty) môže zriadiť súd rozhodnutím, ktorý zároveň určí aj primeranú náhradu pre vlastníka zaťaženého pozemku.
V právnom vzťahu z vecného bremena môžu oprávnenému subjektu vzniknúť aj ďalšie povinnosti súvisiace s užívaním cudzej nehnuteľnosti (§ 151n ods. 3 OZ). Platí, že ten, kto je na základe vecného bremena oprávnený užívať cudziu vec, je povinný znášať primerané náklady na jej zachovanie a opravy, pokiaľ sa účastníci nedohodnú inak. Ak však nehnuteľnosť užíva aj vlastník, náklady sa delia podľa miery jej spoluužívania. V praxi to môže zahŕňať napríklad aj povinnosť oprávneného prispievať na opravy rampy, brány či prístupovej komunikácie, pokiaľ slúžia výkonu vecného bremena. Ak oprávnený svoju povinnosť nesplní, vlastník sa môže domáhať úhrady nákladov žalobou na plnenie. Judikatúra zároveň potvrdzuje, že aj keď vecné bremeno bolo zriadené bezodplatne, povinnosť oprávneného znášať primerané náklady na zachovanie a opravy užívanej časti nehnuteľnosti tým nie je dotknutá.
Potrebujete pomôcť?
Zastupujeme klientov v súdnych sporoch týkajúcich sa vecných bremien a nehnuteľností, pripravujeme a revidujeme zmluvnú dokumentáciu a poskytujeme odborné právne poradenstvo vo všetkých štádiách riešenia prípadu.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
