Článok analyzuje pravidlá rozhodovania medzi podielovými spoluvlastníkmi pri nájme ich spoločného majetku. Vysvetľuje rozdiel medzi „bežným hospodárením“ a „dôležitou zmenou spoločnej veci“ na základe slovenskej judikatúry. Autorka upozorňuje na zásadnú a často opakovanú chybu z praxe: hoci väčšinový spoluvlastník (napr. s podielom 60 %) môže menšinu legálne prehlasovať, nemôže konať sám na vlastnú päsť. Ak menšinového spoluvlastníka vopred neprizve k rozhodovaniu a neumožní mu vyjadriť sa, podpis nájomnej zmluvy alebo výpoveď môžu byť posúdené ako absolútne neplatné.
Ak vlastníte nehnuteľnosť spolu s ďalšími osobami, skôr či neskôr narazíte na otázku, ako s ňou spoločne nakladať. Špecifickou oblasťou, ktorú musia spoluvlastníci v rámci správy majetku riešiť sú nájomné vzťahy – najmä uzatváranie nájomných zmlúv, výber konkrétneho nájomcu, zvyšovanie nájomného alebo adresovanie výpovedí.
Právna úprava v ustanoveniach § 139 OZ rozlišuje dva zásadné režimy rozhodovania spoluvlastníkov: bežné hospodárenie so spoločnou vecou a dôležitú zmenu spoločnej veci. Problémom je, že zákon tieto pojmy presne nedefinuje. Hranicu medzi nimi preto musela určiť až rozhodovacia prax slovenských súdov a právna teória.
Prečo je toto rozdelenie dôležité? Závisí od neho, či Vás ostatní spoluvlastníci môžu legálne prehlasovať, alebo či máte v rukách právo zvrátiť ich rozhodnutie na súde. V tomto článku sa pozrieme na to, ako súdy posudzujú jednotlivé situácie pri prenájme spoločných bytov, domov či pozemkov.
Aby sme správne pochopili pravidlá hry, musíme si najprv ujasniť, čo podlieha rozhodovaniu. Najvyšší súd SR pripomína, že pod pojmom „spoločná vec“ sa rozumie vec celá. Podielový spoluvlastník nevlastní konkrétnu izbu v byte alebo presnú polovicu pozemku. Jeho podiel vyjadruje len ideálnu účasť na celej nehnuteľnosti. Pri nakladaní s touto „celou vecou“ platia odlišné pravidlá pre dva spomínané režimy:
Sem patrí bežná správa, údržba, opravy, ale aj bežné užívanie nehnuteľnosti. Rozhoduje sa tu na základe majoritného (väčšinového) princípu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, rozhoduje väčšina počítaná podľa veľkosti podielov. Prehlasovaný menšinový spoluvlastník sa spravidla nemôže úspešne domáhať na súde zmeny, musí sa podriadiť. Súd môže na návrh rozhodnúť iba vtedy, ak je hlasovanie zablokované (rovnosť hlasov alebo nedosiahnutie väčšiny).
Ide o zásadné zásahy, ktoré menia právnu alebo vecnú podstatu nehnuteľnosti, prípadne jej celkovú funkciu a ekonomické určenie. Pri dôležitej zmene neplatí čistý majoritný princíp v tom zmysle, že by menšina nemala obranu. Ak väčšina rozhodne o dôležitej zmene, prehlasovaný menšinový spoluvlastník má zákonné právo podať žalobu a žiadať, aby o tejto zmene rozhodol súd.
Pozrime sa teraz na konkrétne úkony z oblasti nájmu nehnuteľností pohľadom ustálenej judikatúry.
Uzatvorením nájomnej zmluvy sa nemení hmotná podstata budovy ani bytu, ani nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Ide len o dočasný prenos úžitkovej hodnoty nehnuteľnosti na tretiu osobu. Súdy preto jednoznačne konštatujú, že nájom nehnuteľnosti (napr. uvoľneného bytu) spadá pod hospodárenie so spoločnou vecou. Na schválenie a podpis nájomnej zmluvy postačuje nadpolovičná väčšina hlasov (podľa podielov).
Rovnaká logika platí aj pri rozhodovaní o tom, komu konkrétne sa nehnuteľnosť prenajme, alebo pri udelení súhlasu s výmenou bytu medzi nájomcami. Súdy potvrdzujú, že určenie osoby nájomcu je rozhodnutím o hospodárení so spoločnou vecou. Nejde o dôležitú zmenu, pokiaľ účel užívania nehnuteľnosti zostáva rovnaký.
Pod režim bežného hospodárenia so spoločnou vecou (kde rozhoduje nadpolovičná väčšina po riadnom prerokovaní) spadajú aj nasledovné úkony, a to zmena výšky nájomného: rozhodovanie o zvýšení alebo úprave nájomného je súčasťou ekonomického nakladania s nehnuteľnosťou a vyžaduje si väčšinu podielov a ukončenie nájomného vzťahu a výpoveď: či už ide o uzatvorenie dohody o ukončení nájmu, alebo o adresovanie jednostrannej výpovede z nájmu bytu či nebytového priestoru, judikatúra tieto kroky dôsledne radí pod hospodárenie so spoločnou vecou.
Kľúčovým kritériom je účel užívania stanovený kolaudačným rozhodnutím stavebného úradu. Ak väčšina spoluvlastníkov prenajme priestor skolaudovaný ako byt novému nájomcovi na účely bývania, ide o bežné hospodárenie. Ak by však prenájom konkrétnemu nájomcovi vyžadoval zmenu účelu užívania stavby v kolaudačnom rozhodnutí (napríklad premena rodinného domu na priemyselnú prevádzku alebo reštauráciu), už nejde o bežné hospodárenie. Takýto krok mení funkciu veci a predstavuje dôležitú zmenu, pri ktorej má prehlasovaný spoluvlastník právo obrátiť sa na súd.
V praxi sa často stáva, že väčšinový spoluvlastník (napr. s podielom 60 %) koná úplne sám – podpíše nájomnú zmluvu, prípadne sám jednostranne zvýši nájomné alebo dá nájomcovi výpoveď bez toho, aby menšinového spoluvlastníka vôbec informoval. Formálne síce disponuje väčšinou podielov, no takýto postup smeruje k absolútnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
Drvivá väčšina úkonov v oblasti nájomných vzťahov – od podpisu zmluvy cez zmenu nájomného až po výpoveď – sa právne kvalifikuje ako hospodárenie so spoločnou vecou. Prehlasovaný spoluvlastník má v týchto prípadoch obmedzené možnosti obrany, pokiaľ bol proces hlasovania formálne dodržaný. Ak sa však spoluvlastníci nedokážu dohodnúť a výsledkom je rovnosť hlasov (napríklad pri dvoch spoluvlastníkoch s podielom 50:50), o tom, či a komu sa nehnuteľnosť prenajme, musí na návrh rozhodnúť súd.
Ak ste väčšinový spoluvlastník: Nikdy nekonajte na vlastnú päsť. Vždy druhú stranu preukázateľne prizvite k rozhodovaniu, inak riskujete, že Vaše zmluvy a výpovede súd budú absolútne neplatné.
Ak ste menšinový spoluvlastník: Trvajte na svojom práve spolurozhodovať a pozorne sledujte, či nájom nehnuteľnosti nepredstavuje skrytú zmenu účelu jej užívania, ktorá by Vám otvorila dvere k súdnej ochrane.
V prípade komplikovaných vzťahov medzi spoluvlastníkmi je dôležité mať v rukách dôkazy o priebehu komunikácie a hlasovania. Naša advokátska kancelária Vám pomôže správne nastaviť procesy rozhodovania, pripraviť platné zmluvné dokumenty alebo Vás zastúpiť v prípadnom súdnom spore o správu spoločného majetku.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
