Tento príspevok (2. časť) nadväzuje na predchádzajúci prehľad skrytých rizík pri kúpe pozemkov. Autorka detailne rozoberá 8 hlavných rizikových faktorov stojacich mimo evidencie katastra nehnuteľností. Text pokrýva riziká dlhodobých nájmov poľnohospodárskej pôdy, procesné a finančné zdržania pri výskyte archeologických nálezísk, prechod zodpovednosti za čierne stavby na nového majiteľa a blokácie v prospech verejnoprospešných stavieb cez územné rezervy. Ďalej analyzuje prísne regulácie a odvody pri pôdach s vysokou bonitou, stavebné limity (fasáda, výška, oplotenie) v chránených územiach, geometrické limity úzkych či atypických pozemkov a finančne náročnú sanáciu environmentálne kontaminovanej pôdy v blízkosti priemyselných zón. Článok končí zoznamom ďalších pridružených rizík (kapacity sietí, hluk, podzemná voda), ktoré rovnako predstavujú riziká pri kúpe pozemkov.
Pri kúpe pozemku sa väčšina kupujúcich spolieha na list vlastníctva, katastrálnu mapu a informácie od realitného makléra. Skutočný právny stav je však často omnoho komplexnejší a mnohé zásadné obmedzenia sa v katastri vôbec neprejavujú. Ak sa chcete vyhnúť situácii, v ktorej Váš stavebný zámer narazí na nečakané právne, administratívne, technické alebo environmentálne prekážky, je nevyhnutné preveriť aj faktory stojace mimo bežnej evidencie.
6. pozemkom nadobudnutým výkupom s rizikom porušenia predkupného práva,
7. pozemkom, ktoré sú v územnom pláne vedené podmienečne, a
8. sociálno-priestorovým faktorom lokality.
Preverte si nájomné vzťahy. K užívaniu pozemku sa môže vzťahovať platná nájomná zmluva, na základe ktorej ho užíva poľnohospodárske družstvo či iný subjekt. Nájomné zmluvy k poľnohospodárskej pôde často podliehajú automatickej obnove, o ktorej nemusíte mať pri kúpe vedomosť. Ako nový vlastník tak môžete zistiť, že pozemok nemôžete oplotiť, obrábať ani na ňom začať stavať, pretože ste viazaný nájomným vzťahom, ktorého predčasné ukončenie je náročné.
Ak kupujete pozemok v lokalite s preukázaným alebo predpokladaným archeologickým dedičstvom, musíte v rámci investičného zámeru počítať s dodatočnými finančnými nákladmi a špecifickým časovým harmonogramom. Rozhodnutie o potrebe archeologického výskumu vydáva príslušný Krajský pamiatkový úrad (KPÚ) nielen pri nehnuteľnostiach v pamiatkových územiach, ale plošne aj na územiach s tzv. archeologickým potenciálom. Podľa § 38 pamiatkového zákona platí princíp „znečisťovateľ platí“ – finančné náklady na výskum, ako aj výber oprávnenej právnickej osoby na jeho realizáciu, znáša v plnom rozsahu stavebník, ktorý svojou stavebnou činnosťou zasahuje do podzemia. KPÚ spravidla nariaďuje predstihový výskum pred začatím stavebných prác alebo výskum formou sledovania stavebných prác (záchranný výskum). Hoci riadne naplánovaný výskum v súčinnosti s archeológmi nemusí stavbu zásadne spomaliť, rizikom pre investora zostáva finančné zaťaženie za terénne práce a procesné lehoty spojené so schvaľovaním výskumnej dokumentácie Pamiatkovým úradom SR.
Stavba realizovaná bez potrebných povolení predstavuje pre kupujúceho finančné riziko. Slovenská stavebná legislatíva prešla zásadnou reformou, ktorej cieľom je definitívne skoncovať s dodatočným povoľovaním čiernych stavieb. Nové objekty postavené bez súhlasu úradov už nie je možné dodatočne zlegalizovať a stavebný inšpektorát pri nich nariaďuje výlučne ich odstránenie.
Určitá výnimka sa vzťahuje len na staršie nelegálne stavby zhotovené v minulosti. Kým stavby postavené pred rokom 1989 boli za splnenia zákonných podmienok zlegalizované priamo ex lege, pri čiernych stavbách zhotovených v neskoršom období (medzi rokmi 1990 a spustením reformy) beží prechodné obdobie. Ich vlastníci môžu požiadať o špeciálne preskúmanie spôsobilosti na užívanie, pričom toto okno sa definitívne zavrie 31. marca 2029.
Ak kúpite pozemok, na ktorom stojí nelegálna stavba, ktorá nespĺňa podmienky tejto amnestie (napríklad je v rozpore s územným plánom, zasahuje do ochranných pásiem alebo stojí na cudzom pozemku), plná právna aj finančná zodpovednosť za jej odstránenie (búranie) na vlastné náklady prejde na Vás ako nového vlastníka. Dôsledná kontrola dokumentácie všetkých objektov na parcele je preto pilierom každej previerky.
Územný plán obce môže pre Váš pozemok vyhradzovať tzv. územnú rezervu pre verejnoprospešné stavby, ako sú plánované cesty, preložky sietí či protipovodňové opatrenia. V takomto prípade Vám stavebný úrad nedovolí na príslušnej časti pozemku stavať, pretože jeho využitie je blokované v prospech verejného záujmu. Okrem nemožnosti výstavby môže byť pozemok v budúcnosti predmetom vyvlastňovacieho konania. Pred kúpou je preto nevyhnutné nahliadnuť do územnoplánovacej informácie, ktorá odhalí, či pozemok o ktorého kúpu máte záujem, nie je v dlhodobom pláne obce určený na iný účel, než je bývanie, čo by Váš stavebný zámer minimálne v určitej časti znemožnilo.
Ak je pozemok vedený ako poľnohospodárska pôda s vysokou bonitou (BPEJ v najvyšších triedach kvality), jeho vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu podlieha prísnej regulácii a vysokým odvodom. Tento proces je finančne náročný a v mnohých prípadoch môže byť žiadosť o odňatie pôdy zamietnutá, najmä v extraviláne alebo pri pôdach s najvyššou bonitou. Bez právoplatného rozhodnutia o odňatí pôdy stavebný úrad stavebný zámer neschváli, čo môže z „papierovo stavebného“ pozemku urobiť dlhodobo nevyužiteľnú investíciu.
Pozemky v chránených územiach podliehajú prísnym pravidlám ochrany prírody a krajiny. Akýkoľvek stavebný zámer tu vyžaduje súhlasné stanovisko orgánov štátnej ochrany prírody, ktoré môžu stanoviť limitujúce podmienky – napríklad obmedzenie výšky stavby, tvaru strechy, farebnosti fasády, použitého materiálu či dokonca úplný zákaz oplotenia alebo spevnených plôch. V týchto územiach často dochádza ku kolízii medzi predstavou investora a požiadavkami ochrany prírody, čo môže byť pre realizáciu stavby zásadnou prekážkou alebo viesť k úplnému zákazu výstavby.
Tvar a rozmery pozemku často určujú, či je na ňom vôbec možné realizovať štandardný projekt domu. Ak je pozemok príliš úzky, narazíte na povinné odstupové vzdialenosti od hraníc pozemku, ktoré sú definované podľa stavebných predpisov a záväzných regulatívov. Ak tieto odstupy nedodržíte, stavba bude z hľadiska povoľovacieho procesu neprípustná. Nepravidelný tvar pozemku zas môže viesť k neefektívnemu využitiu plochy alebo k nutnosti nechať si vypracovať drahý individuálny projekt domu, ktorý sa prispôsobí atypickým podmienkam parcely.
Pozemok môže byť zaťažený environmentálnym znečistením, ktoré nie je na prvý pohľad viditeľné. Ide najmä o pozemky v blízkosti bývalých priemyselných areálov, skládok, poľnohospodárskych družstiev, čerpacích staníc, dielní či garáží. Kontaminácia pôdy ropnými látkami, ťažkými kovmi, pesticídmi alebo chemikáliami môže výrazne obmedziť alebo úplne znemožniť výstavbu. Sanácia znečistenej pôdy je finančne náročná a v niektorých prípadoch môže byť povinná ešte pred začatím stavebných prác. Bez odborného environmentálneho posudku sa tak môže stať, že kúpite pozemok, ktorý je z hľadiska zdravia aj stavebného práva nevyužiteľný.
Ak plánujete investovať do nehnuteľnosti, radi Vám pomôžeme s právnym auditom, ktorý odhalí riziká ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
