Prečítajte si, ako súdy posudzujú intenzitu hrubého porušenia povinností nájomcu podľa § 711 OZ, aký je rozdiel oproti porušeniu dobrých mravov v dome a prečo sú zmluvné ustanovenia označujúce akékoľvek porušenie za hrubé absolútne neplatné.
Výpovedný dôvod zakotvený v § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka (OZ) predstavuje najfrekventovanejší kvalifikovaný spôsob ukončenia nájmu bytu zo strany prenajímateľa. Je nevyhnutné ho odlišovať od výpovedného dôvodu podľa písm. c) tohto ustanovenia. Zatiaľ čo konanie pod písm. c) smeruje voči ostatným obyvateľom domu (napr. rušenie nočného kľudu či porušovanie dobrých mravov), porušenie podľa písm. d) smeruje primárne voči osobe prenajímateľa.
Zákon pojem „hrubé porušovanie“ legálne nevymedzuje a poskytuje len dva exemplifikatívne prípady (neplatenie nájomného/služieb nad tri mesiace a neoprávnený podnájom). Do úvahy však prichádzajú aj iné porušenia povinností vyplývajúce zo zákona alebo zmluvy.
Pri posudzovaní, či porušenie dosahuje intenzitu „hrubého porušenia“, orgán aplikácie práva v rámci sudcovskej úvahy vyhodnocuje individuálne okolnosti prípadu:
Nie je nevyhnutné, aby iné porušenie dosahovalo presne rovnakú alebo vyššiu intenzitu ako zákonné exemplifikatívne prípady. Postačuje, ak sudcovská úvaha dospeje k naplneniu akékoľvek hrubej intenzity. Porušenia, ktoré túto intenzitu nedosahujú, ako výpovedný dôvod neobstoja.
V aplikačnej praxi zmluvné strany často označia celé články zmluvy alebo akékoľvek porušenie povinnosti (napr. zákaz fajčenia, zákaz chovu zvierat či vykonanie drobných úprav) za „hrubé porušenie“ zakladajúce právo na výpoveď. Takéto zmluvné dojednania sú absolútne neplatné podľa § 39 OZ, pretože:
Príkladom neplatného dojednania je aj zmluvné skrátenie doby neplatenia nájomného na jeden mesiac ako dôvodu pre výpoveď podľa písm. d) OZ.
Podľa ustálenej rozhodovacej praxe súdov zakladajú hrubé porušenie povinností najčastejšie tieto konania:
Ako Vám môžeme pomôcť?
Posúdime, či konanie nájomcu dosahuje intenzitu vyžadovanú súdnou praxou a v prípade potreby vyhotovíme právne korektnú výpoveď nájmu bytu.
