Learn how an easement affects the sale of a property, whether it passes to the buyer, and how it impacts the price and the owner's rights. A practical legal overview.
Kupujete byt, rodinný dom alebo pozemok? Každý z týchto typov nehnuteľností môže byť zaťažený iným druhom vecného bremena. Dôkladné preverenie listu vlastníctva Vám poskytne iba základnú informáciu o tom, aké obmedzenia sú s nehnuteľnosťou spojené a čo môže ovplyvniť jej užívanie či hodnotu.
Základné údaje o nehnuteľnostiach je možné získať prostredníctvom ZBGIS®, ktorý je súčasťou informačného systému geodézie, kartografie a katastra spravovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR. Vecné bremená viažuce sa k nehnuteľnosti si následne môžete overiť v liste vlastníctva, konkrétne v časti C („Ťarchy“), kde sú uvedené vrátane ich rozsahu a právneho dôvodu vzniku.tePri kontrole však treba myslieť na dve dôležité výnimky:
Práve preto je pri kúpe nehnuteľnosti dôležité preveriť nielen list vlastníctva, ale aj ďalšie dokumenty a zmluvne upraviť, že neexistujú žiadne ďalšie práva tretích osôb viaznuce k nehnuteľnosti.
Na liste vlastníctva môžu byť uvedené rôzne vecné bremená, ktoré obmedzujú výkon vlastníckeho práva. Najčastejšie ide o právo prechodu alebo prejazdu, právo doživotného bývania či užívania nehnuteľnosti a vecné bremená súvisiace s vedením inžinierskych sietí (napríklad elektrina, plyn, voda alebo kanalizácia). Pri bytoch a nebytových priestoroch môžu byť na liste vlastníctva evidované aj vecné bremená vzťahujúce sa k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam, príslušenstvu alebo priľahlému pozemku, ak boli zriadené.
V časti „C“ môžete nájsť napríklad takéto zápisy:
Vecné bremená zapísané v časti „C“ listu vlastníctva spravidla prechádzajú na nového vlastníka spolu s nehnuteľnosťou.
Áno, vecné bremeno je možné pred prevodom nehnuteľnosti zrušiť, nie však jednostranne. Ak má byť nehnuteľnosť prevedená bez zaťaženia vecným bremenom, je potrebné, aby bolo vecné bremeno v čase prevodu právne zrušené, resp. zaniklo (napr. dohodou, rozhodnutím súdu alebo zo zákona) a následne bolo vymazané z katastra nehnuteľností na základe príslušnej listiny.
Vecné bremeno má spravidla negatívny vplyv na trhovú cenu nehnuteľnosti, pretože predstavuje právne obmedzenie vlastníckeho práva a znižuje rozsah jej užívania. Miera zníženia ceny závisí najmä od druhu a rozsahu vecného bremena. Inak sa prejaví právo prechodu cez pozemok a inak napríklad doživotné bývanie v nehnuteľnosti, ktoré môže výrazne obmedziť alebo v niektorých prípadoch prakticky vylúčiť plnohodnotné užívanie bytu alebo rodinného domu jeho vlastníkom.
Naopak, vecné bremená súvisiace s inžinierskymi sieťami majú spravidla len minimálny alebo zanedbateľný vplyv na trhovú cenu nehnuteľnosti, keďže ide o bežné a v praxi štandardne akceptované obmedzenia, ktoré môžu vzniknúť buď na zmluvnom základe, alebo zo zákona. Výnimkou sú situácie, keď ochranné pásma alebo samotné vedenia reálne obmedzujú stavebné alebo iné využitie pozemku, prípadne znižujú jeho atraktivitu (napríklad pri nadzemných vedeniach vysokého napätia alebo rozsiahlych ochranných pásmach).
Predávajúci je povinný kupujúceho riadne informovať o tom, že na nehnuteľnosti viazne vecné bremeno, a poskytnúť mu všetky podstatné údaje o jeho obsahu, rozsahu a právnom základe.
Popri zákonných vecných bremenách, ktoré vyplývajú priamo z právnych predpisov a nemusia byť zapísané v katastri nehnuteľností, je potrebné upozorniť aj na situácie, keď vecné bremeno ešte nie je zapísané v katastri, hoci už existuje platná a účinná zmluva o jeho zriadení. V takom prípade je nevyhnutné, aby predávajúci kupujúceho výslovne informoval o tejto skutočnosti a aby bola táto okolnosť upravená v kúpnej zmluve. Kupujúci by inak nadobudol nehnuteľnosť so zaťažením, o ktorom nevedel. Uvedené by mohlo vyústiť do možnosti kupujúceho od zmluvy odstúpiť (ak si túto možnosť zmluvné strany dohodli) alebo uplatňovať nároky z vád alebo zo spôsobenej škody.
Kupujúci nemôže jednostranne zrušiť ani vymazať vecné bremeno po kúpe nehnuteľnosti. Vecné bremeno je vecné právo, ktoré je viazané na nehnuteľnosť, a jeho zánik vyžaduje právny titul a súčinnosť oprávneného z bremena alebo rozhodnutie príslušného orgánu.
Vecné bremeno je právom inej osoby (oprávneného), nie vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník preto nemôže jednostranne zasiahnuť do cudzieho práva. Na jeho zánik je potrebné:
Až po preukázaní zániku je možné podať návrh na výmaz z katastra nehnuteľností.
Potrebujete pomôcť?
Zastupujeme klientov v súdnych sporoch týkajúcich sa vecných bremien a nehnuteľností, pripravujeme a revidujeme zmluvnú dokumentáciu a poskytujeme odborné právne poradenstvo vo všetkých štádiách riešenia prípadu.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
