Not sure how to obtain an access route to land or a building? We explain the legal options in Slovakia — from an easement to a court solution and a practical step-by-step procedure.
Prístup k nehnuteľnosti predstavuje základnú podmienku jej riadneho a plnohodnotného užívania, pričom jeho absencia v praxi vedie k sporom medzi vlastníkmi susedných pozemkov. Medzi najčastejšie problémy patria prípady, keď vlastník nehnuteľnosti nemá zabezpečený prístup k svojmu pozemku alebo stavbe z dôvodu, že sused odmieta povoliť prechod cez svoj pozemok. V tomto článku sa budeme venovať dvom hlavným oblastiam prístupu: prístupu k stavbe a prístupu k pozemku. Právny poriadok upravuje rôzne možnosti pre každú z týchto situácií, preto je dôležité ich rozlíšiť.
V prípade absencie prístupu k stavbe prichádza do úvahy viacero právnych riešení, pričom ich voľba závisí najmä od konkrétnych okolností prípadu a existencie (ne)zhody medzi dotknutými vlastníkmi.
Jednou z možností je odkúpenie časti susedného pozemku, cez ktorý má viesť prístupová cesta. Ide o trvalé riešenie, ktoré poskytuje vysokú mieru právnej istoty, pretože vlastnícke právo Vám umožňuje pozemok plnohodnotne užívať bez závislosti od vôle suseda.
Zmluva o zriadení vecného bremena predstavuje najfrekventovanejší spôsob riešenia situácie. Samotné uzatvorenie zmluvy nespôsobuje vznik vecného bremena. Vecné bremeno vzniká až právoplatnosťou povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania.
Prístup k stavbe je možné riešiť aj alternatívnymi zmluvnými formami, napríklad uzatvorením nájomnej zmluvy k časti pozemku alebo zmluvy o výpožičke, ktoré umožnia dočasné užívanie prístupovej cesty. Tieto riešenia však poskytujú nižšiu mieru právnej istoty, keďže nezakladajú vecné právo viazané k nehnuteľnosti a sú závislé od vôle vlastníka susedného pozemku. Ten ich môže vypovedať alebo nepredĺžiť. Dávajú zmysel najmä v situáciách, keď je dohoda možná, ale zriadenie vecného bremena nie je pre druhú stranu prijateľné, alebo keď ide o krátkodobé, prechodné riešenie.
V prípade, ak dohoda medzi vlastníkmi nie je možná, možno sa domáhať zriadenia vecného bremena rozhodnutím súdu. Aktívna legitimácia prislúcha vlastníkovi stavby, ktorý žiada vecné bremeno zriadiť. Zriadenie vecného bremena si vyžaduje kumulatívne splnenia viacerých podmienok:
Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť aj vydržaním, ak niekto nepretržite a oprávnene vykonáva toto právo aspoň 10 rokov (napr. dlhodobo a v dobrej viere prechádza cez cudzí pozemok). Podmienkou je oprávnená držba, dobromyseľnosť a to, že predmet vydržania je spôsobilý (t. j. nejde o pozemky, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu).
V prípadoch, keď chýba prístup k pozemku (bez existencie stavby), sú podľa aktuálnej právnej úpravy a judikatúry možnosti riešenia veľmi obmedzené, keďže súd môže zriadiť nevyhnutnú cestu len v prospech existujúcej stavby, nie samotného pozemku. Ak medzi vlastníkmi nedôjde k dohode, právne nástroje na zabezpečenie prístupu k pozemku sú výrazne limitované.
Uvažovať sa dá prakticky len o tom, že vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba alebo obhospodarovanie susediacich pozemkov. Ak tým vznikne škoda, ten, kto ju spôsobil, je povinný ju nahradiť a tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť. Pokiaľ vstup nie je umožnený dobrovoľne, je možné uvažovať o podaní žaloby.
Potrebujete pomôcť?
Zastupujeme klientov v súdnych sporoch týkajúcich sa vecných bremien a nehnuteľností, pripravujeme a revidujeme zmluvnú dokumentáciu a poskytujeme odborné právne poradenstvo vo všetkých štádiách riešenia prípadu.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
