Chcete predať podiel na pozemku, no nechcete strácať dva mesiace čakaním na vyjadrenie ostatných spoluvlastníkov? Riešením je oficiálna dohoda o vzdaní sa predkupného práva, ktorá dokáže celý proces okamžite odblokovať.
Dohoda o vzdaní sa alebo neuplatnení predkupného práva spoluvlastníka je v praxi veľmi užitočný nástroj, ktorý si vyžaduje vysokú mieru právnej presnosti. Nedostatky pri uplatňovaní tohto nástroja vniesli právnu vadu už do mnohých zrealizovaných prevodov nehnuteľností. Stalo sa tak najmä preto, že text dohody bol napísaný príliš všeobecne alebo sa pokúšal vzdať práva do budúcna, čo slovenský Občiansky zákonník považuje za absolútne neplatné.
Odborná literatúra výslovne uvádza, že vzdanie sa/neuplatnenie predkupného práva je viazané na konkrétny prevod a jeho podmienky. Ak sa podmienky prevodu zmenia (t.j. zmení sa osoba kupujúceho, cena, ďalšie podstatné podmienky), pôvodné vzdanie sa práva sa na upravené podmienky prevodu nevzťahuje.
Ústavný súd SR v rozhodnutí II. ÚS 425/2020 deklaroval všeobecné známe pravidlo, že porušenie predkupného práva nezakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu ale iba relatívnu neplatnosť, ktorej sa musí oprávnený spoluvlastník výslovne dovolať. Z toho vyvodil pre prax dva zásadné závery:
Čo to znamená pre prax? Kataster neodmietne návrh na vklad a nepreruší konanie „len“ preto, že ku kúpnej zmluve nie je doložená písomná dohoda o vzdaní sa predkupného práva. Prípadný spor o (ne)platnosť dohody či obídenie spoluvlastníka sa nerieši na katastri, ale zostáva čisto civilným sporom medzi dotknutými stranami na všeobecnom súde.
Najčastejšia chyba v praxi vyzerá tak, že spoluvlastníci si medzi sebou podpíšu dohodu typu „vzdávame sa svojho predkupného práva do budúcna, ak by chcel niekto z nás svoj podiel predať“. Podľa ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu SR (napr. sp. zn. 5 Cdo 105/2010) je takáto dohoda absolútne neplatná, pretože v slovenskom práve platí zásada, že sa nemožno platne vzdať práva, ktoré ešte len môže vzniknúť v budúcnosti.
Pri predkupnom práve je kľúčové, že nevzniká trvalo a „navždy“, ale vždy znovu až v konkrétnom momente, keď sa niektorý spoluvlastník rozhodne previesť svoj podiel na konkrétnu tretiu osobu za konkrétnych podmienok. Až vtedy vzniká ostatným spoluvlastníkom predkupné právo, ktorého sa môžu platne vzdať, resp. ho neuplatniť.
Zmysluplná a právne bezpečná je najmä situácia, keď riešite konkrétny prevod konkrétnemu kupujúcemu.
Tým sa predkupné právo v danom prípade „odblokuje“ a Vy môžete uzatvoriť zmluvu a podať návrh na vklad na kataster bez čakania na uplynutie lehoty.
Rozhodovacia prax Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 7 Cdo/46/2020) veľmi jasne zdôrazňuje, že pri nehnuteľnostiach sa spoluvlastník nemôže platne vzdať predkupného práva len mlčky alebo ústnym súhlasom. Nestačí, že niekto na rodinnej oslave povie „mne je to jedno, predaj to komu chceš“. Pri nehnuteľnostiach sa vyžaduje písomná forma dohody o neuplatnení/vzdaní sa predkupného práva, a to pod sankciou absolútnej neplatnosti, pričom v praxi sa štandardne vyžaduje overenie podpisov.
Ak by ste sa spoliehali len na ústne „prikývnutie“, hrozí, že dotknutý spoluvlastník neskôr predaj napadne na súde s odôvodnením, že jeho predkupné právo nebolo rešpektované.
V realitnej praxi sa dlho tradovalo, že na urýchlenie predaja podielu stačí od spoluvlastníka získať jednostranné vyhlásenie. Najnovšia judikatúra Najvyššieho súdu SR však tento mýtus zbúrala a nastavila nekompromisné pravidlá.
V minulosti išlo o najčastejší spôsob, akým chceli predávajúci obísť dvojmesačnú lehotu. Nevznikala tu „dohoda“, ale oprávnený spoluvlastník po doručení ponuky jednostranne vyhlásil, že ponuku neprijíma.
Ak sa spoľahnete len na čisté jednostranné vyhlásenie spoluvlastníka (bez podpisu predávajúceho na tej istej listine), riskujete, že súd v prípadnom spore označí takýto úkon za neplatný. Jednostranné vyhlásenie bez formy dohody už dnes nepredstavuje 100 % právnu istotu.
Na základe aktuálneho rozhodovania súdov je písomná dohoda podľa § 574 Občianskeho zákonníka jedinou právne bezpečnou cestou, ako legálne eliminovať 2-mesačné čakanie. Vyžaduje sa súhlasný prejav dvoch strán (predávajúceho spoluvlastníka a ostatných spoluvlastníkov).
Ak chcete minimalizovať riziko, že oprávnený subjekt bude právny úkon napádať, dohoda o neuplatnení/vzdaniu sa predkupného práva by mala obsahovať aspoň:
Neplytvajte časom a neriskujte neplatnosť zmluvy. Uzavrite dohodu so spoluvlastníkmi právne čistým spôsobom podľa aktuálnych rozsudkov. V advokátskej kancelárii VLKOVÁ Vám zabezpečíme kompletný servis – od ponukového konania až po úspešný vklad do katastra.
Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu.
